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【領導解讀】市物價局葉孟中局長解讀淮南市城市物業服務收費管理辦法

发布日期:2018-06-01 09:40    阅读: 次   字體:[ 大 ] [ 小 ]

淮南市物價局局長  葉孟中

 

《淮南市物業服務收費管理辦法》修訂稿,已經市政府同意,並以淮南市人民政府辦公室文件印發(淮府辦﹝201829號),自5月10日起施行。爲進一步宣傳、貫徹、落實好《辦法》精神,現就《辦法》的主要內容作如下解讀:  

一、《辦法》修訂的總體思路

   《辦法》的修訂工作,遵循“加強前期管理、增強業主自治能力、化解突出矛盾、推進物業服務市場化、促進質價相符”的總體思路,即區分物業的管理階段,前期物業管理更多地體現政府對價格的指導作用,業主大會成立後以業主共同管理爲主,同時針對現實存在的突出矛盾和問題,制定切實有效的措施,最終實現物業服務與收費相適應的目標。

二、《辦法》修訂稿的主要內容

修訂後的《辦法》共29條,對物業服務收費管理的法律依據、概念界定、責任分工、定價形式、成本構成、計費方式,以及停車收費管理、其他收費管理、行爲規範、監督管理、罰則等內容作出了明確規定,主要包括以下幾個方面:

(一)深化“放管服備母铮完善物業服務收費形成機制。

1、前期物業階段,普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價

   《办法》规定,普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门,综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,依据本地区物业公共服務等級标准或分类、分项、分級标准,制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮動幅度,并向社会公布。

   2、政府指導價的制定和調整

物業服務收費應當遵循公平、公開、合理以及收費項目、收費標准與服務內容、服務質量相適應的原則,根據物業服務成本、法定稅費和合理利潤確定,實行政府指導價的,其利潤率不得超過物業服務成本的5%

提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格壟斷、價格欺詐等行爲。

   价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门每23年對轄區內物業公共服務費等級標准或者分類、分項、分級標准以及相應的基准價與浮動幅度進行評估,並根據評估結果適時調整。

政府指導價的制定和及時調整,一方面爲前期物業招投標確定價格提供了依據,另一方面也爲業主大會成立後與物業企業協商確定價格提供了參考。

3、市場調節價的適用範圍

普通住宅小區的業主大會成立後,由業主委員會與物業公司協商確定服務事項和服務費標准;非普通住宅和非住宅物業公共服務費實行市場調節價。

    各类别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)、高級公寓、容积率等于或者低于1.0(建設成本超過本市平均成本1倍)的非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業服務費實行市場調節價。具體收費標准由業主、物業使用人與物業服務企業簽訂合同,按照合同約定執行。

    普通住宅经批准改变用途用于经营的,其物业公共服务费标准由业主共同确定,与物业服务企业签订合同,按照合同约墾执行。

業主采取自行管理或者業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標准,由業主共同決定、約定。

    4、前期物業服務收費的調整

 業主大會、業主代表大會(也稱爲業主大會)成立前,普通住宅物業公共服務費標准因服務成本變化需要調整,或者因政府指導價標准變化需要提高的,物業服務企業應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下,公開真實、完整、有效的物業服務成本信息,向業主征詢意見,經占小區住宅建築總面積半數以上的業主或者半數以上的業主同意,形成業主共同決定,在政府指導價範圍內約定執行。

5、放開機動車、非機動車停放服務費的政府指導價

住宅區停車設施,由物業服務企業或停車服務企業接受業主委托,按照停車服務合同約定,向住宅區業主或使用人提供停車場所、設施以及停車秩序管理服務並收取費用。住宅區建築區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需求。准予用于機動車停放,占用業主共有道路或者其他場所用于停放汽車的車位,屬于業主共有,其收費、管理等事項,由業主大會決定。不屬于業主共有的機動車停放設施,具體收費標准由物業服務企業或停車服務企業與業主或使用人協商確定。

對進入物業服務區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛,以及爲業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛,業主或物業使用人因搬家的臨時停放車輛,物業服務企業不得收取任何費用。

6、裝飾、裝修垃圾清運費由合同約定

業主對房屋進行裝修,應當在室內裝飾裝修工程開工前,向物業服務企業告知,通過約定或以協議的方式確定雙方的權利、義務、責任及損壞公共財産的賠償辦法。也可以與房屋裝修施工方協商簽訂遵守房屋裝修注意事項的書面協議,要求施工方就履行協議提供擔保。房屋裝修期間産生的建築垃圾應由業主自行清運,需要委托物業服務企業清運的,由雙方協商確定費用。

7、關于門禁、出入證(卡)的收費政策

根據維護物業管理區域公共秩序的需要,發放證照、門卡等所産生的制作費用,應當按照權利義務對等原則計入物業服務成本或者停車服務成本;提供給部分業主或者物業使用人使用的,可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

新建住宅小區實行門禁出入證(卡)管理的,建設單位(或者物業服務企業)不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用,並應當爲每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等)。住宅物業交付使用之後,小區新配置或者升級改造智能門禁系統的,其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及出入證(卡)免費配送數量由業主依法共同決定。

物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的,應當免費爲車主配置一張出入證(卡),因用戶保管不善造成遺失、損壞等要求補換的,可收取工本費。

物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的,可按照制作成本收取出入證(卡)押金,證件完好退還後,應當如數退回押金;證件丟失、損壞的,可收取工本費

8、明確代收費用政策

物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,可以根據約定向委托單位收取代辦手續費,不得向業主收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

9、物業服務費的起始時間、計費面積

符合竣工驗收條件的房屋,以入住通知書約定的房屋交付時間作爲業主或者物業使用人交納物業公共服務費的起始時間。

物業公共服務費以房屋所有權證登記的建築面積計算(車庫除外);尚未登記的,按房屋買賣合同記載的建築面積計算。未計入産權面積的附屬房屋面積不作爲計費面積。

合同另有約定的除外。

(二)進一步明確相關方的行爲規範。

    《辦法》明確,物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定,加強價格自律,規範服務行爲,嚴格履行物業服務合同,爲業主提供質價相符的服務,並接受業主監督。物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務的,業主可以請求業主委員會監督履行,或者向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、有關主管部門投訴,也可以依法向人民法院起訴,請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。  

  新建普通住宅物業銷售前,建設單位應當在政府指導價範圍內,按照本市住宅小區高層、多層物業服務等級標准擬定前期物業服務方案,依法通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業,簽訂前期物業服務委托合同,約定物業公共服務內容、服務標准和收費標准。

    前期物业服务委托合同由物业服务企业在签订后10個工作日內報物業所在地的縣、區價格主管部門和房地産行政主管部門備案。通過備案的前期物業服務收費標准,價格行政主管部門和房地産行政主管部門應當在新聞媒體或者政府網站上公示。

    新建普通住宅物业销售时,建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业服务委托合同约墾的物业公共服务内容、服务标准和收費標准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约墾的,由建设单位承担。

    建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人按照前期物业服务委托合同约墾的内容,签订前期物业服务协议。

   (三)進一步提高物業服務信息透明度

   《办法》对明码标价及财务公开作出明确规定,即:物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服務等級、服务标准、收费方式、收费项目、收費標准、收费依据等内容,接受业主和物业使用人监督。

新建住宅物業銷售時,建設單位應當將物業服務收費的有關情況,作爲房地産銷售明碼標價的內容,在銷售場所的顯著位置公示。

物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬,獨立核算。在物業管理區域內顯著位置,每半年公示一次汽車停放費、經營設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況,接受業主、物業使用人、街道辦事處(鄉鎮人民政府)的查詢和監督,每次公示時間不少于15天。

   ()進一步明確管理部門的責任

    价格行政主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格行政主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

    房地产行政主管部门应当及时制定和完善普通住宅物业公共服务标准,加强对物业服务行为的监管。

    价格行政主管部门和房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收費標准的监督检查。

()明確對價格違法行爲的處罰

《辦法》規定,物業服務企業有下列行爲之一的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行爲行政處罰規定》等法律法規予以處罰:

  (1)超出政府指導價浮動幅度制定收費標准的;

    (2)不按照規定提供服務而收取費用的;

    (3)采取分解收費項目、重複收費、擴大收費範圍等方式變相提高收費標准的;

    (4)強制或者變相強制服務並收費的;

    (5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托,代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

    (6)不按規定實行明碼標價的;

    (7)未按法定要求公示或者失實公示物業服務費用、經營設施收支、代收代交費用分攤等情況的;

    (8)其他違反價格法律、法規、規章規定的行爲。

()關于政策銜接

前期物業服務階段的住宅區,在本辦法實施前已簽訂的前期物業服務合同,可按約定繼續執行;本辦法實施後,新簽訂前期物業服務合同或新調整物業服務等級和收費標准的按本辦法規定執行。

三、與《辦法》配套的現行物業服務收費標准

我市普通住宅的前期物业服务的公共服务费实行等級服务政府指导价,具体内容在澳门永利注册网址 淮南市房地产管理局《关于重新公布《淮南市前期物业公共服務等級收費標准》的通知》(淮价服﹝20175號)中明確:

淮南市普通高層(含小高層)住宅物業

公共服務等級收費標准

  

服務等級

中准價

(元/.月)

浮動幅度

備 注

A

1.05

最高上浮爲20%,下浮不限

含住宅電梯和增壓水泵運行費

B

0.95

C

0.85

 

淮南市普通多层住宅物业公共服務等級

收費標准

 

中准價(/平方米﹒月)

浮動幅度

 

無電梯

有電梯

A

0.70

1.20

最高上浮爲20%,下浮不限

新建小區實行“一費制”

B

0.60

1.10

C

0.50

1.00

D

0.30

0.80

 

四、需要說明的問題

    物业服务收费项目和对应的收費標准均须在《物业服务合同》中明确。新建的普通住宅公共服务费须在政府指导价范围内,由《前期物业服务合同》约墾;普通住宅小区召开业主大会后,由业主大会或业主委员会与物业公司在《物业服务合同》中约墾。物业公司不得擅自在《物业服务合同》外进行收费。

  淮南市人民政府辦公室關于修訂《淮南市城市物業服務收費管理辦法》的通知.docx

淮南市城市物業服務收費管理辦法解讀.docx

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